Richiedere un mutuo

Differenza tra mutuo chirografario e mutuo ipotecario, il ruolo del Notaio:

Il mutuo chirografario (dal termine greco “Cheirògraphos”, che significa “scritto a mano”) è un prestito non assistito da alcuna garanzia ipotecaria, in quanto garantito solo ed esclusivamente dall’impegno assunto dal debitore nei confronti del proprio creditore.

Per poter stipulare un mutuo ipotecario, cioè garantito da ipoteca, è necessaria l’assistenza del Notaio, la cui funzione, in questa precisa operazione, consiste nel compimento di tutte le attività necessarie per procedere all’iscrizione e la successiva cancellazione della garanzia ipotecaria presso i pubblici registri competenti. Si ricorda a tal fine che l’iscrizione dell’ipoteca è costitutiva del diritto reale di garanzia medesimo e dunque, solo da tale momento, il mutuo potrà definirsi garantito da ipoteca per tutti gli effetti di legge.

L’ipoteca rientra nella famiglia dei diritti reali di garanzia e ha ad oggetto beni immobili, più precisamente diritti immobiliari.

Grazie alla garanzia ipotecaria la parte creditrice (in genere la Banca che eroga la somma mutuata), in caso di inadempimento della parte debitrice, si assicura, anche nei confronti dell’eventuale terzo acquirente che abbia pubblicizzato il proprio acquisto posteriormente all’iscrizione della garanzia ipotecaria, la possibilità di procedere all’espropriazione del bene immobile gravato da ipoteca e di essere soddisfatta, con preferenza rispetto agli altri creditori, in quanto non assistiti da cause legittime di prelazione (c.d. creditori chirografari).

L’iscrizione dell’ipoteca conserva il suo effetto per venti anni dalla sua data e, allo scadere del predetto termine, se non effettuata la rinnovazione tempestivamente cessa il suo effetto.

Nell’ambito di queste operazioni il ruolo del Notaio è fondamentale anche per quanto attiene all’assistenza preliminare della parte creditrice (in genere la Banca che eroga il mutuo), in quanto consente a quest’ultima di ottenere un’informazione preliminare essenziale per l’operazione di finanziamento: la verifica circa l’esistenza, nel patrimonio della parte debitrice, di un bene ipotecabile non gravato da nessuna formalità pregiudizievole per la banca.

Lo Studio, a tale fine, offre un servizio celere per quanto attiene le relazioni notarili preliminari necessarie per le operazioni di finanziamento anzidette.

La portabilità del mutuo:

Tra i diversi  servizi che lo Studio offre al cliente vi è anche la surrogazione del mutuo per volontà della parte debitrice (il mutuatario).

Si tratta di quell’operazione in forza della quale il mutuatario decide di “cambiare” creditore mutuante al fine di ottenere condizioni economiche maggiormente favorevoli.

L’operazione anzidetta rientra nella c.d. “portabilità del mutuo”, introdotta dalla legge Bersani-bis del 2007, e avente il diretto fine di stimolare la concorrenza tra banche e di avvantaggiare i clienti mutuatari.

Altro non sarebbe che una vera e propria operazione di “sostituzione” del vecchio mutuo con un nuovo mutuo, stipulato con diverso creditore, volta ad offrire al mutuatario condizioni meno gravose per le proprie tasche, il tutto mantenendo intatte le garanzie che assistevano il precedente mutuo (ipoteca o fideiussioni).

Si tratta di un’operazione che richiede l’assistenza di un Notaio, ma che è gratis per il mutuatario in quanto il costo è posto totalmente a carico della nuova banca mutuante (c.d. “banca attiva”).

Lo scopo della surrogazione è quello di permettere l’utilizzo delle vecchie garanzie che assistevano il vecchio mutuo a servizio del nuovo mutuo.

A differenza della rinegoziazione del mutuo, operazione che vede quali protagonisti la Banca originariamente creditrice da un lato e dall’altro il debitore mutuatario, l’operazione di surrogazione per volontà del debitore opera unileteralmente, a prescindere dal consenso della Banca originaria.

La chiarezza del contratto:

Spesso i contratti di mutuo sono di difficile comprensione. Questo in parte è dovuto alla necessità di utilizzare termini tecnici insostituibili. E' consigliabile avere in anticipo il testo del contratto e, soprattutto, delle "condizioni generali" proposte dalla banca.

Se si incontrano difficoltà nella comprensione e se le risposte date dai funzionari non sono soddisfacenti ci si può rivolgere sia alle associazioni dei consumatori, sia al notaio, che daranno le spiegazioni del caso anche prima della stipulazione del mutuo. La poca chiarezza del contratto può anche essere indizio di scarsa qualità del prodotto, la qualcosa rende consigliabile rivolgersi a un altro istituto di credito.

Il tasso:

E' generalmente l'elemento principale o esclusivo nella valutazione di un mutuo. E' invece importante approfondire altri fattori, qui sotto elencati, prima di effettuare la scelta, in quanto è opportuno valutare il peso complessivo che le rate del mutuo avranno sul bilancio familiare.
E' necessario pertanto informarsi sulla differenza tra tasso d'ingresso, più basso per le prime semestralità, e tasso a regime, nonché valutare la differenza tra tasso fisso e tasso indicizzato, poiché ad esempio un basso tasso di ingresso può essere allettante ma riservare la sgradita sorpresa di tassi a regime molto alti, mentre un tasso fisso oggi conveniente può diventare oneroso in poco tempo. Inoltre, nella formazione della rata mensile, al tasso di interesse si aggiungono altre spese che è necessario conoscere per tempo.

Le spese accessorie:

Qui si possono trovare spiacevoli sorprese in termini di oneri economici; è quindi opportuno esaminare con attenzione e comparare le tasse sul mutuo, le spese di perizia e di istruttoria, le assicurazioni - più o meno imposte - con le quali la banca si garantisce contro il rischio di incendio/scoppio dell'immobile o morte del mutuatario. E' bene inoltre informarsi preventivamente sulle spese notarili che, per diverse ragioni, possono variare a parità di somma mutuata.

Il tasso di mora per ritardato pagamento:

Anche se chi chiede un mutuo non pensa di venire a trovarsi nelle condizioni di non poter pagare puntualmente le rate, è necessario valutare attentamente anche questa eventualità per evitare che circostanze sfavorevoli e impreviste producano pericolosi effetti a catena.

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E' necessario inoltre conoscere... 

Le modalita' di erogazione:

Poiché l'ipoteca esiste solo dal momento dell’iscrizione da parte del notaio presso l’apposito ufficio, e ciò può esser fatto solo dopo la stipula del mutuo, spesso la banca trattiene la somma mutuata sino a quando la pratica sia stata espletata, il che potrebbe significare dover aspettare due o tre settimane prima di poter disporre del denaro ottenuto in prestito. Nel caso di una compravendita immobiliare il venditore dovrà di conseguenza attendere alcuni giorni per essere pagato.

Bisogna informarsi presso la banca e presso il notaio sui tempi di effettiva disponibilità del denaro. Per evitare questa attesa, alcune banche mettono subito a disposizione la somma mutuata a titolo di prefinanziamento, nel qual caso è opportuno verificare quali siano gli interessi che la banca richiede. In alternativa al prefinanziamento è necessario accordarsi in anticipo con il venditore il quale, se vende prima di incassare tutto il prezzo, deve essere opportunamente garantito. E' compito del notaio proporre e spiegare alle parti le diverse soluzioni possibili.

La detraibilita' fiscale:

La legge prevede la detraibiltà fiscale di una parte degli interessi passivi e relativi oneri accessori, pagati per mutui ipotecari stipulati per l'acquisto di immobili e/o per interventi di recupero edilizio. Questa possibilità di abbattimento dell'onere fiscale va dunque eventualmente esaminata con attenzione.

L'importo dell'ipoteca:

L'ipoteca è la garanzia che consente alla banca di recuperare forzatamente il proprio credito quando il debitore non paga. Al debito principale (capitale) debbono essere aggiunti gli interessi stabiliti per il mutuo, quelli per il ritardo, le spese della procedura per la vendita all'asta della casa. Per questa ragione l'ipoteca viene iscritta per un importo molto superiore a quello del mutuo. Ciò significa che sino a quell'importo il valore della casa è riservato alla banca e che un eventuale altro mutuo - che tuttavia non sempre le banche concedono - potrà essere richiesto solo sul valore residuo dell'immobile.

La modalità di cancellazione dell'ipoteca:

Il mutuo si estingue con il pagamento dell'ultima rata. L'ipoteca che lo garantisce, invece, rimane in vita sino a quando siano trascorsi vent'anni dalla sua costituzione. Per i mutui di durata inferiore ai vent'anni, perciò, vi è un periodo di tempo in cui l'ipoteca esiste anche se non ha più alcuna utilità.
In questi casi non conviene chiedere alla banca di cancellare l'ipoteca salvo che si debba vendere la casa. E' bene ricordare che la cancellazione di un'ipoteca richiede sempre alcuni mesi e che il suo costo non è trascurabile.

I limiti alla facoltà di vendere:

Alcuni contratti di mutuo prevedono che l'utente non possa vendere la casa prima di aver finito di pagare il mutuo, obbligandolo in caso contrario a estinguere anticipatamente il debito e a far fronte quindi anche all'eventuale penale. Clausole di questo tipo non devono essere sottovalutate perché possono creare un serio intralcio nel momento in cui si volesse cambiare casa. Non tutte le banche le impongono: si potrà chiederne la soppressione oppure cambiare banca. In ogni caso il divieto di vendere la casa deve essere contenuto entro ragionevoli limiti di tempo (ad esempio cinque anni).

Le garanzie supplementari richieste dalla banca:

Nel concedere un mutuo la banca deve valutare non solo il valore della casa offerta in garanzia, ma anche la capacità del debitore di pagare le rate del mutuo. Per questa ragione, talvolta, viene richiesta la fideiussione da parte di un terzo (ad esempio da parte di un genitore per il figlio). Questa prassi bancaria è corretta purché siano determinati i limiti di importo e la durata della fideiussione. E' invece da respingere l'eventuale richiesta di una procura a vendere la casa nel caso in cui non vengano pagate le rate del mutuo.