Comprare casa

Se c'è un intermediario

Nel caso ci si rivolga ad una agenzia immobiliare, si consiglia:

1. dopo aver visitato l’immobile e averlo trovato di proprio gradimento, pretendere di conoscere la condizione del bene relativamente sia alla intestazione di proprietà presso la Conservatoria dei RR. II. (occorre verificare la provenienza per atto di compravendita o di donazione, ecc.), che alla situazione catastale e di regolarità sotto il profilo della concessione amministrativa (condoni, licenze, altro), chiedendo di poter visionare le relative planimetrie e la documentazione catastale.
2. al momento della richiesta da parte dell’intermediario di sottoscrivere la proposta di acquisto tener conto che:
• tale proposta rappresenta già un vero e proprio compromesso di compravendita, contenendo tutti gli elementi del contratto e le modalità di pagamento;
• non vi saranno ulteriori successive possibilità di trattativa, né di ripensamento per l’acquirente;
• obbliga soltanto l’acquirente in modo irrevocabile nei confronti sia del venditore sia dell’agenzia;
• l’importo per la cosiddetta prenotazione deve essere pagato mediante assegno intestato direttamente al proprietario dell’immobile e non all’agente immobiliare con cui si tratta;
• occorre controllare il modulo per verificare che non vi siano clausole abusive o particolarmente onerose per l’acquirente; al riguardo è indice di serietà dell’agente immobiliare la consegna del modulo prima della sottoscrizione per permetterne la verifica. 

Se la trattativa è diretta

Nel caso di trattativa diretta tra venditore e acquirente si consiglia di rivolgersi ad un esperto (notaio, avvocato, altro professionista competente o Associazioni dei Consumatori) onde procedere alle necessarie verifiche prima di sottoscrivere il preliminare.
Questa indicazione vale anche – e soprattutto – per il venditore il quale potrebbe in buona fede ignorare alcuni vincoli o alcune particolari regole che è necessario rispettare prima di impegnarsi a vendere. 

Il contratto preliminare di acquisto

Compiute le necessarie verifiche e pattuiti con il venditore i termini del contratto, si procede alla stipula del preliminare, che a norma di legge deve essere registrato presso l’Agenzia delle Entrate.

E’ facoltà delle parti procedere anche alla trascrizione presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari. In tal caso il contratto deve avere la forma dell’atto pubblico o della scrittura privata autenticata, richiedendosi quindi l’intervento del notaio.

È fortemente consigliato procedere alla trascrizione del contratto in quanto quest’ultima rappresenta un forte strumento di tutela per la parte promissaria acquirente. Infatti, la trascrizione rende pubblico il contratto preliminare e, grazie al suo effetto c.d. “prenotativo”, salvaguarda la parte promissaria acquirente dalle conseguenze dannose per trascrizioni pregiudizievoli sull’immobile (pignoramenti, sequestri, altro), che potrebbero intervenire tra la stipula del preliminare e quella del contratto definitivo, o per fallimento del venditore. In quest’ultima ipotesi è disposto un privilegio per l’acquirente rispetto agli altri creditori nel recupero delle somme versate e delle spese sostenute.

La trascrizione del preliminare è pertanto consigliabile e comunque particolarmente opportuna nei seguenti casi:

• quando il venditore è un imprenditore;
• quando tra la stipula del contratto preliminare e quella del definitivo si devono eseguire lavori di ristrutturazione, chiedere concessioni, autorizzazioni o condoni, finanziamenti, altro;
• quando tra il preliminare e il definitivo intercorre un lungo lasso di tempo;
• quando viene versata una caparra di importo elevato.